Exemplo de Relatório Técnico Imojus

Trata-se de imóvel urbano residencial de até 250 m², sem matrícula individualizada, ocupado pela família de forma contínua desde o final dos anos 1970 — portanto por mais de 30 anos — sem qualquer oposição, ação judicial ou cobrança de aluguel. A posse é exercida com ânimo de dono (moradia da própria família, construção custeada com recursos próprios e pagamento de IPTU, água, luz e gás em nome do ocupante há mais de 15 anos). Esse conjunto configura posse mansa, pacífica e ininterrupta, requisito central da usucapião.

Dois caminhos legais se sobrepõem e reforçam a viabilidade do caso. O primeiro é a usucapião especial urbana (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil), que exige apenas 5 anos de posse, área de até 250 m², uso para moradia e que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel — todos atendidos, já que você declarou não possuir imóvel registrado em seu nome. O segundo é a usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil), que dispensa justo título e boa-fé e exige 15 anos de posse (10 anos quando há moradia habitual), prazo largamente superado neste caso.

Como não há litígio conhecido e a documentação de posse é consistente, o caso é candidato natural à usucapião extrajudicial, feita diretamente no Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei 6.015/1973), com ata notarial lavrada em tabelionato, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART/RRT e certidões negativas. Esse caminho costuma ser mais rápido e previsível que a via judicial. A promessa de compra manuscrita feita com o antigo ocupante, hoje falecido, não transfere propriedade, mas serve como prova documental da origem da posse e da sua boa-fé, reforçando a linha do tempo.

O ponto sensível é a prova técnica da área e a anuência dos confrontantes: sem planta georreferenciada e sem a concordância (ou notificação regular) dos vizinhos e do titular tabular do terreno, o registrador pode suscitar dúvida e remeter o pedido à via judicial (art. 216-A, §10). Nesse cenário, o histórico de mais de 30 anos permitiria pedir a usucapião extraordinária em juízo com boa margem de êxito, apenas com prazo maior.

Recomendação: reunir a certidão de inteiro teor ou a certidão negativa de matrícula do terreno, contratar planta e memorial descritivo com ART, levantar carnês de IPTU e contas de consumo dos períodos mais antigos e colher declarações de dois ou três vizinhos sobre o tempo de ocupação. Com esse pacote, o caso segue para a via extrajudicial com alta probabilidade de conclusão sem processo judicial.